Predať alebo nepredať poľnohospodársku pôdu?

Publikované: Utorok, 2 Január, 2018 - 13:00, Ing. Dáša Lisá

V ostatnej dobe sa mnoho vlastníkov poľnohospodárskej pôdy nachádzajúcej sa mimo zastaveného územia obcí pýtajú, či predať alebo nepredať túto pôdu. Veľa vlastníkov zistilo, že má vlastníctvo takejto pôdy zapísanej v rámci ROEP (register obnovenej evidencie pozemkov), dovtedy o tomto vlastníctve z hľadiska ich osobnej absencie dokladov nevedeli.

Odpoveď na otázku „predať alebo nepredať“ nie je jednoznačná a je potrebné zvážiť mnoho faktorov.

Najčastejším iniciátorom ponuky na odkúpenie poľnohospodárskej pôdy sú farmári podnikajúci na poľnohospodárskej pôde, ktorá je ich výrobným nástrojom. Podstatným kritériom ponúkanej ceny je jej bonita. Každá parcela je charakterizovaná parametrami pôdno-ekologických vlastností vyjadrenými tzv. "bonitovanými pôdno-ekologickými jednotkami" (BPEJ). Týmto jednotkám odpovedajú aj normatívne údaje o produkcii poľnohospodárskych plodín, ktoré sa môžu v daných prírodných podmienkach a pri obvyklej agrotechnike pestovať, ako aj normatívne údaje o nákladoch, čo slúži pre výpočet ceny pôdy. Tá sa v nadväznosti na uvedené pohybuje od 0,03 až do 2,- EUR/m2 v nadväznosti, či sa jedná od TPP (trvalý trávny porast) alebo ornú pôdu. Z tohto ocenenia pôdy vyplýva i cena prenájmu poľnohospodárskej pôdy, ktorá sa pohybuje v nadväznosti na dobu uzatvorenie nájomnej zmluvy, pričom výška nájomného nesmie byť z hľadiska zákona nižšia ako 1 % ceny poľnohospodárskej pôdy určenej podľa BPEJ. Obvykle sa v nadväznosti na toho konkrétneho farmára pohybuje jej komerčná úroveň na úrovni cca 2,2 % v nadväznosti na dĺžku uzavretej nájomnej zmluvy.

Cena tejto pôdy je z hľadiska cien poľnohospodárskej pôdy v iných krajinách západnej Európy niekoľkonásobne nižšia a to hlavne z dôvodu vysokej vlastníckej rozdrobenosti. Pre investorov - kupujúcich je veľmi namáhavé realizovať kúpu takých pozemkov a ak sa realizuje vzhľadom na nízky dopyt, tomu zodpovedá i jej cenová úroveň.

Z uvedeného dôvodu bol a je však záujem zo strany farmárov o realizáciu kúpy poľnohospodárskej pôdy. Vzhľadom na minulé roky pre enormný záujem o kúpu zo strany zahraničných záujemcov bol v roku 2014 prijatý zákon č. 140/2014 o nadobúdaní vlastníctva k poľnohospodárskemu pozemku, ktorého účelom bolo poskytnúť „prednostné právo kúpy“ pre dlhoročne pôsobiacich domácich (tuzemských) alebo mladých farmárov pri parcelách s vyššou výmerou ako 2 tis. m2. Až neuplatnením predkupného práva z ich strany môže byť pozemok predaný inému v poľnohospodárstve nepôsobiacemu kupcovi.

A teraz dilema vlastníkov takejto poľnohospodárskej pôdy. Predať alebo nepredať? Vlastníctvo pôdy im v princípe podľa ich vyjadrenia prináša „smiešne“ nájomné, na druhej strane jej predaj v nadväznosti na cenu ponúkanú farmármi hodnotia tiež na tej nízkej úrovni.

Tu je na vlastníkovi pôdy či sa rozhodne predaj zvážiť s tým, že o niekoľko rokov môže byť cena takejto pôdy vyššia, alebo sa rozhodne vzhľadom na svoje finančné a iné súkromné okolnosti pôdu predať.

Predať alebo nepredať poľnohospodársku pôdu

 

Druhou a nie nepodstatnou okolnosťou pri zvážení predaja takejto pôdy je jej umiestnenie.

Predovšetkým je dôležité lokalizovať predmetnú parcelu z hľadiska územného plánu obce v prípade, že ho obec má vypracovaný. V prípade, že sa pozemok nachádza v rámci územného plánu obce určeného na zastavanie, jeho cena je podstatne vyššia ako cena poľnohospodárskej pôdy určenej na poľnohospodárske účely.

Pri obci, ktorá nemá územný plán je toto posúdenie individuálne vzhľadom na jeho presnú lokalizáciu od zastaveného územia obce – vzdialenosť inžinierskych sietí (cesta, elektrina, voda, plyn). Vlastníci pôdy často zvažujú predaj pôdy z nádejou, že ich parcela bude v budúcnosti predmetom kúpy zo strany individuálneho investora, štátu, obce na priemyselný park, vybudovanie cestnej siete (mestské cestné obchvaty, diaľnice), čo v ostatných rokoch budovania priemyselnej a cestnej infraštruktúry Slovenska je motivujúcim prvkom držby takejto pôdy.

Z toho dôvodu doporučujem vlastníkom takejto pôdy zvážiť a prehodnotiť ponuku predaja takejto pôdy aj prostredníctvom realitného makléra pôsobiaceho v danej lokalite. Ten vie podľa konkrétnych informácii zanalyzovať všetky okolnosti, ktoré mu budú vlastníkov slúžiť na jeho správne rozhodnutie – v danom čase na danom mieste a konkrétnych okolnostiach. A v prípade, že sa rozhodne predať, realitný maklér mu vie pomôcť vzhľadom na komplikovanejší legislatívny predaj poľnohospodárskej pôdy s jeho realizáciou.

 

Potrebujete predať alebo kúpiť nehnuteľnosť, kontaktujte nás.

Viac článkov o realitách si môžete prečítať na našom realitnom blogu. Ak ste si prečítali článok až do konca a téma vás zaujala a túžite po kariére a lepšom finančnom ohodnotení – s RE/MAX to môžete dosiahnuť.

Podnikajte pre seba ale nie sami. Buďte úspešní, buďte RE/MAX.

Spoločnosť RE/MAX Vám v spolupráci s Finvia Group prináša exkluzívny produkt Hypotéka Plus, s množstvom výnimočných benefitov. Teraz je naozaj ten najlepší čas!

Ing. Dáša LisáCertifikovaný maklér 2. stupňa

Certifikovaný partner 2. stupňa RE/MAX Slovakia.
Členka Silver Top Club RE/MAX Slovakia.