Poradňa RE/MAX

Dopyt po veľkých bytoch v Petržalke a dopyt po mezonetových bytoch celkovo je veľmi malý.
Je to spôsobené hlavne tým, že ponuka veľkých bytov v iných, žiadanejších lokalitách je veľká.
Solventnejší klienti preferujú lokalitu v okolí centra alebo v Ružinove. Takto od stola, t.j. bez obhliadky bytu odhadujem cenu m2 bytu za cca 1600 eur. Je však veľmi ťažké, pre mňa až nemožné, tento byt oceniť bez obhliadky, nakoľko musím vidieť jeho klady a zvážiť možné nedostatky. Klient, ktorý si túto lokalitu vyberá má rôzne priority. Niektorí sa riadia pocitovo, iní hľadajú výhľad, parkovanie pre viac áut....
S pozdravom,
Jana Vinšová

Dobrý deň prajem.
Odmena realitnej kancelárii je vo väčšine prípadov výška jedného mesačného nájomného. Realitná kancelária a samozrejme jej maklér sa Vám postará o prezentáciu Vašej ponuky, teda nehnuteľnosti na rôznych internetových portáloch, prípadne v tlači. Makléri a kancelárie taktiež majú svoju databázu klientov dopytujúcich rôzne nehnuteľnosti, čo Vám môže uľahčiť a výrazne skrátiť dobu, kedy budete nehnuteľnosť ponúkať. Dobrý maklér Vám dokáže na základe skúseností a rôznych školení veľmi dobre od prezentovať nehnuteľnosť a potencionalného klienta upozorniť na fakty, ktoré sú možno pre Vás samozrejmé ale jemu pomôžu pri výbere práve Vašej nehnuteľnosti. Pokiaľ sa už klient rozhodne, realitná kancelária samozrejme vypracuje nájomnú zmluvu. Bodka za obchodným prípadom je preberací protokol, kde sa spíšu aktuálne čísla na meračoch energií, prípadne sa spraví foto dokumentácia v akom stave je nehnuteľnosť pri odovzdávaní. Kópia zmluvy a preberacieho protokolu zostáva v realitnej kancelárii ako u tretej osoby, čím sa predchádza prípadným problémom v období nájomného vzťahu. Dúfam, že Vás moja odpoveď privedie k správnemu rozhodnutiu a pokiaľ by sa rozhodli využiť služby dobrého realitného makléra, som tu pre Vás.
S úctou Marian Múdry

Dobrý deň,
uvedený dom s pozemkom by mal mať podľa môjho odhadu hodnotu asi 100.000,- Eur, ak však na ňom bola v posledných rokoch prevedená významnejšia rekonštrukcia. Ak je technické vybavenie, a to predovšetkým vnútorné v pôvodnom stave / podlahy, okná, dvere, kuchyne, kúpeľne, WC, kúrenie/, cena nehnuteľnosti pôjde výrazne dolu a bude sa pohybovať v rozmedzí 70.000,- Eur až 85.000,- Eur. Záleží však ako boli dom a záhrada udržiavané. Je veľmi náročné podľa vášho popisu odhadnúť presne cenu bez obhliadky domu. V prípade záujmu o detailnejšie poradenstvo alebo pomoc pri predaji nehnuteľnosti, neváhajte ma prosím kontaktovať.

V predchádzajúcich príspevkoch od mojich kolegov v RE/MAX Poradni bolo už spomínané, že je ťažké konkrétne odhadnúť cenu bez obhliadky. Preto by som sa Vám aj ja pokúsil na základe Vašich informácií určiť aspoň cenové rozpätie a samozrejme ak máte záujem, na základe osobnej obhliadky, by som Vám upresnil cenu špeciálne pre Vašu nehnuteľnosť.
Obec Bátorove Kosihy majú výhodnú polohu a to z dôvodu, že sa nachádzajú v oblasti medzi mestami: Komárno, Hurbanovo, Nové Zámky, Štúrovo a obec Patince, kde sa vzdialenosť pohybuje od 20 km – Patince a do 34 km - Nové Zámky. Preto by som Vašu nehnuteľnosť skôr ponúkal pre rekreačné účely. Ale vďaka dobrej vybavenosti obce je Vaša nehnuteľnosť vhodná aj na trvalé bývanie. Tu je už potrebné rátať so vzdialenosťou v prípade cesty do spomínaných miest.
Pozemok s rozlohou 1000m2 je úplne ideálny pre dnešný dopyt, nakoľko nadrozmerné pozemky sú pri predaji nehnuteľnosti, ktorú ponúkate skôr nevýhodou ako prínosom. Uvádzate, že dom je v dobrom stave. Z toho usudzujem, že je v pôvodnom, alebo bola len čiastočná rekonštrukcia, kde je možnosť prerobenia na 3 izbový rodinný dom. Plyn, voda, elektrina, 100 m2 zastavanej plochy. Neuvádzate žial aký je použitý materiál, strešnú krytinu, rok výstavby a iné dôležité informácie, ktoré by nám pomohli pre Vás určiť presnejšiu cenu. Na základe Vašich informácií, ktoré sú naozaj veľmi stručné, by som Vašu nehnuteľnosť ohraničil cenovým intervalom od 18.000 do 24.000 Eur.

Z Vašej otázky jednoznačne nevyplýva, či je daný jednoizbový byt v spoluvlastníctve družky a jej bývalého manžela, alebo či došlo k vysporiadaniu bezpodielového spoluvlastnítcva manželov po rozvode, eventuálne, či sa jedná o družstevný byt.
V prípade, že by bývalí manželia spoluvlastnili daný byt aj po rozvode a nejednalo by sa o byt družstevný, museli by obaja bývalí manželia súhlasiť s predajom bytom. Ak by jeden z bývalých manželov nesúhlasil, jeho súhlas by musel byť nahradený, o čom musí rozhodnúť príslušný súd.
V prípade, že by daný byt bol družstevný, vlastníkom bytu by bolo príslušné bytové družstvo a bývalí manželia by boli len členmi bytového družstva s členskými právami a povinnosťami, ktoré sa preukazujú nájomnou zmluvou uzatvorenou medzi nájomcami a družstvom. V danom prípade je nevyhnutné obrátiť sa na príslušné bytové družstvo za účelom zistenia skutkového stavu, teda či bývalý manžel naďalej ostal členom družstva alebo jeho členské práva a povinnosti zanikli. V tomto prípade je možné prevádzať iba členské práva a povinnosti v družstve dohodou a nie vlastníctvo, keďže pri družstevných bytoch je vlastníkov bytové družstvo. Ak sa nájomca takéhoto bytu rozhodne odstúpiť byt inej osobe, obe strany navštívia príslušné bytové družstvo, kde si vyzdvihnú všetky potrebné doklady k prevodu členských práv a povinností k družstevnému bytu.

Dobrý deň, rekonštrukciou bytu sa zvyšuje aj hodnota a teda predajná cena nehnuteľnosti. Sumu, o ktorú sa zvýšila hodnota bytu, by Vám pomohol určiť znalecký posudok vypracovaný pred a po rekonštrukcii. Rozdiel v hodnote nehnuteľnosti by patril Vášmu súrodencovi, ktorý do bytu investoval svoje peniaze. Druhým riešením je dokladovanie výdavkov použitých na rekonštrukciu a nákup zariadenia. Ich hodnota je zároveň suma, o ktorú si Váš súrodenec môže nárokovať vyšší podiel. Ak sa Váš súrodenec nevie preukázať ani znaleckými posudkami a ani dokladovanými výdavkami, zostáva určenie sumy na Vašej vzájomnej dohode a čestných prehláseniach. To znamená, že ak by bola hodnota nehnuteľnosti napr. 100.000,-€ a jeden z Vás investoval do nehnuteľnosti 10.000,-€, môžete sa dohodnúť, že z predajnej ceny dostane o 10.000,-€ viac. (V tomto prípade 40.000,-€ a ostaní dvaja súrodenci po 30.000,-€). Dohodu môžete uzavrieť písomne medzi sebou, alebo ju zakotvíte do kúpno-predajnej zmluvy, v ktorej sa presne určí konkrétna suma pre každého z Vás.

Dobrý deň. Ak tomu správne rozumiem, ste mimo SR a máte záujem o kúpu nehnuteľnosti na Slovensku prostredníctvom inej osoby. V tom prípade, ak už ste si nehnuteľnosť vybrali a potrebujete uskutočniť všetky právne úkony, ktoré z kúpou nehnuteľnosti súvisia, je potrebné zastúpenie na základe plnomocenstva podľa § 31 a nasl. Občianskeho zákonníka SR, ktorým splnomocniteľ udelí za týmto účelom plnomocenstvo splnomocnencovi, v ktorom sa musí uviesť rozsah splnomocnencovho oprávnenia. Vo Vašom prípade je potrebné overiť podpis pred notárom, ak ho ale overíte v cudzej krajine je potrebný oficiálny preklad. Takisto je možné overiť splnomocnenie na zastupiteľstve SR v danom štáte.

Nehnuteľnosti tohto veku, typu a využitia sa v tejto lokalite bežne pohybujú v predajných cenách v rozmedzí od 13 500 € do 20 000 €. Pre správne posúdenie hodnoty nehnuteľnosti z našej strany je však potrebné nehnuteľnost vidieť. Hodnotu nehnuteľnosti môže zvýšiť dobrý prístup osobným automobilom v lete i v zime, pretože táto požiadavka je pre klientov vyhľadávajúcich nehnuteľnosti na rekreáciu v súčasnosti veľmi dôležitá.

Dobrý deň, bez dôkladnej obhliadky bytu, bytového domu a okolia je zodpovedné určenie ceny nemožné. Na stanovenie ceny vplýva viacero faktorov, ktoré sú rozhodujúce pri tomto veľmi dôležitom kroku. Podľa opisu daného bytu môžem cenu naozaj len zhruba odhadnúť. Myslím, že by sa mohla pohybovať niekde medzi 75 - 85 000,-€, ale je to len hrubý odhad a určite odporúčam cenu riadne určiť po dôkladnej obhliadke bytu. V žiadnom prípade neodporúčam orientovať sa podľa ponúkaných cien bytov na inzertných stránkach, pretože správne určenie ceny je pre každú nehnuteľnosť individuálne a pri začiatku predaja nehnuteľnosti veľmi dôležité, nakoľko priamo ovplyvňuje úspešnosť predaja nehnuteľnosti za čo najlepšiu cenu.

Čo sa týka kúpy 1i bytu alebo garsónky, ceny sa odlišujú najme od lokality, m2 a stavu, v akom sa nehnuteľnosť nachádza. Je možné kúpiť byt či garsónku v meste alebo aj na dedine (v blízkosti Vami menovaných miest). Na prenájom sú však najlepšie byty vo vyhľadávaných lokalitách miest, napr. v centre alebo v blízkosti univerzity v Trenčíne. Pre konkrétne miesto sa musíte rozhodnúť sám, samozrejme v závislosti od súčasnej ponuky. Ceny sa pohybujú v rozmedzí 26.000- 30.000 za garsónku a 31.000 - 38.000 za 1-izbový byt, samozrejme veľmi záleží na tom, či sa rozhodnete pre NM alebo TN- kde sú ceny vyššie. Ohľadne konkrétnej ponuky Vám veľmi rada osobne poradím a pohľadáme to správne miesto pre Vašu investíciu.

Samozrejme do prenájmu vieme v kancelárii RE/MAX Fair ponúknuť a dať i staršiu nehnuteľnosť ako je vo vašom prípade 50-ročný dom. Aby sme však vedeli nájsť a vytipovať vhodného záujemcu, je pre nás veľmi dôležité nehnuteľnosť vidieť, posúdiť a zanalyzovať, zistiť zastavanú plochu, koľko má dom spolu izieb, aká je prístupová cesta domu, lokalita, kde je situovaný a mnoho ďalších detailov dôležitých pre úspešné realizovanie prenájmu. Dôležitá je samozrejme aj vaša predstava o cene prenájmu. Pri určení ceny si však treba zvážiť fakt, že vaša obec je vzdialená cca 5 km od centra mesta Banská Bystrica a nemusí byť tak vhodná pre všetkých záujemcov. Môj osobný odhad ceny nájomného je cca 250 eur mesačne plus energie.

V okrese Považská Bystrica je v prípade komerčného využitia pozemku s budovou ako sídla firmy alebo skladovacích priestorov možné požadovať cenu od 100 - 150 €/m2/rok. Všetko je však závislé od záujmu budúcich podnájomníkov o danú lokalitu, tzn.obec Udiča, od stavu budovy a veľkosti využiteľných priestorov.

Cenu pre samostatný pozemok na prenájom bez využitia budovy je v tomto prípade ťažko zadefinovať, mohla by sa však pohybovať v rozmedzí 0,5 -1 €/m2/rok, keďže je to mimo diaľničného ťahu a môžeme predpokladať záujem len firiem a súkromných osôb z blízkeho okolia. V tomto prípade asi bude mať rozhodujúcu úlohu nájsť vhodného klienta so záujmom o pozemok a jeho využitie napríklad ako ako skladisko, šrotovisko, autobazár a podobne.

Dobrý deň. Byt sa svojou rozlohou blíži k veľkosti garsónky, je to malý byt takmer v pôvodnom stave. Lokalita je žiaľ tiež mínus pre výšku nájomného. Vo Vašom dotaze nie je spomenuté, či v bytovom dome sa nachádza výťah, ak nie potencionálny okruh nájomcov sa taktiež zníži. Nájomné vrátane energií sa v Novom Meste nad Váhom a v Trenčíne pohybuje pre 2-izbové byty od 280,- Eur do 340 Eur. Vzhľadom k tomu, že tento byt je plochou podstatne menší navrhujem mesačný nájom vrátane energií v rozmedzí 180 Eur – 200 Eur.

Dobrý deň. Pokúsim sa dať Vám odpoveď na otázky tak, ako ste ich formulovali. K otázke či sá dá predať podiel na pozemku bez súhlasu ostatných spoluvlastníkov. Predať sa dá rôznymi spôsobmi. Pri spoluvlastníctve je dôležité ponúknuť podiel najprv spoluvlastníkom pozemku za cenu, za ktorú chcete svoj podiel predať a následne, ak nebudú spoluvlastníci cenu akceptovať v primeranej lehote, ktorú im určíte v návrhu, môžete podiel predať inému záujemcovi. Predkupné právo neplatí pri prevode na osobu blízku (príbuzný v priamom rade, súrodenci, manžel podľa Obč.zákona). Druhý spôsob je tak ako uvádzate, darovať podiel inej osobe. K darovaniu sa spoluvlastníci nevyjadrujú. Čo sa týka toho či vôbec niekto kúpi podiel na pozemku. Áno, je to veľmi malá pravdepodobnosť predať takýto pozemok, pretože aj kupec bude mať pravdepodobne problémy dohodnúť sa s ďalšími spolupodielnikmi a do tohoto rizika dobrovoľne nikto nepôjde. Ďalším spôsobom ako predať Váš podiel je dohodnúť sa so spolupodielnikmi, o zrušení spoluvlastníctva a o vzájomnom vysporiadaní čo asi nebude Váš prípad. Všeobecne platí zásada, že nikoho nemožno nútiť, aby zostal v spoluvlastníckom vzťahu. V tom prípade platí že ak nedôjde medzi spoluvlastníkmi k dohode o zrušení a vysporiadaní spoluvlastníctva, zruší a vysporiada spoluvlastníctvo súd, a to vždy len na návrh niektorého spoluvlastníka. Podľa situácie, ktorú popisujete navrhujem posledný spôsob a to vysporiadanie spoluvlastníctva dohodou alebo súdom a následne riešiť predaj pozemku v celosti, kde môžete postupovať podľa seba (cena, spôsob predaja atď.) a aj predaj vysporiadaného pozemku je potom bezproblémový. Ak sa obrátite na našu kanceláriu RE/MAX Reality Brokers 2 v Ružomberku, náš maklér Vám bude samozrejme nápomocný a pomôže Vám či už radou alebo návrhom ďalšieho postupu pri úspešnom predaji Vašej nehnuteľnosti.

Podľa Vášho popisu nehnuteľnosti môžem cenu za prenájom iba odhadnúť. Cena za prenájom by bola presnejšie daná, ak by bola vykonaná obhliadka domu realitným maklérom. Podľa popisu ju možem odhadnúť na cca 600,-€/mesiac bez energií. Pripomínam však, že je to len hrubý odhad. Taktiež máte právo si určiť cenu podľa svojich predstáv, otázkou však zostáva, či sa daná nehnuteľnosť za týchto podmienok aj prenajme. Verím, že som Vás mojou odpoveďou aspoň čiastočne uspokojila a teším sa na ďalšiu spoluprácu s našou spoločnosťou. Keďže sa blížia vianočné sviatky, prajem Vám krásne Vianoce a šťastný vstup do Nového roka.

Ceny pozemkov a rodinných domov sa odvíjajú od viacerých faktorov. Pri cene pozemku je dôležité či sa na pozemku nachádzajú všetky inžinierske siete, dalej v akej kvalite - dostupnosti je prístupová cesta a samozrejme atraktivita lokality na akej sa pozemok nachádza. Nakoľko vo vašej otázke nebola špecifikovaná presnejšia lokalita v Ivanke pri Dunaji, môžem len zhruba odhadnúť cenu vášho pozemku v rozpätí od 100,- do 140,-EUR za m2. Ohľadom ocenenia vašich 2 rodinných domov, na to by som potrebovala taktiež viac informácii a to hlavne aké staré sú tieto rodinné domy, prípadne či sú to novostavby, či sú samostatne stojace alebo je to dvojdom, ak sú staršie tak či sú zrekonštruované, z akého materiálu sú postavené a tak podobne. Takže na základe vášho popisu vám môžem poskytnúť len velmi orientačné ceny a to:

- cena staršieho rodinného domu sa pohybuje od 500,- do 800,-EUR za m2 úžitkovej plochy
- cena novostavby rodinného domu sa pohybuje od 950,- do 1200,-EUR za m2 úžitkovej plochy.

Na záver chcem len podotknúť že tieto ceny sú len orientačné a vychádzam z cien za ktoré sa momentálne predávajú stavebné pozemky a rodinné domy v Ivanke pri Dunaji. Pre podrobnejšie určenie ceny by som musela mat omnoho viac informácii. Dúfam že aj tieto orientačné ceny vám pomohli.