Poradňa RE/MAX

Dobrý deň prajem.
Určovať cenu v Bratislave bez detailného poznania a obhliadky danej nehnuteľnosti je veľmi náročné. Na to, aby som vám vedela zodpovedne určiť cenu vašej nehnuteľnosti, je minimálne potrebné vedieť ďalšie informácie ako je presná rozloha bytu, či je byt zariadený a ako (sanita, kuchynská linka...), čo presne obsahovala rekonštrukcia, či má byt balkón, pivnicu, klimatizáciu a čo je dnes v Bratislave dôležitý faktor – parkovanie. Veľmi všeobecne vám viem odporučiť, že ceny v tejto lokalite sa hýbu medzi 75 až 90 tisíc EUR, podľa ceny za m2 v danej lokalite. V prípade, že máte záujem o presnú cenovú analýzu vašej nehnuteľnosti prosím kontaktujte ma. Poradím vám s nastavením správnej ceny a samozrejeme aj s jej úspešným predajom.
S úctou Klára Kollerová

Dobrý deň,
uvedený dom s pozemkom by mal mať podľa môjho odhadu hodnotu asi 100.000,- Eur, ak však na ňom bola v posledných rokoch prevedená významnejšia rekonštrukcia. Ak je technické vybavenie, a to predovšetkým vnútorné v pôvodnom stave / podlahy, okná, dvere, kuchyne, kúpeľne, WC, kúrenie/, cena nehnuteľnosti pôjde výrazne dolu a bude sa pohybovať v rozmedzí 70.000,- Eur až 85.000,- Eur. Záleží však ako boli dom a záhrada udržiavané. Je veľmi náročné podľa vášho popisu odhadnúť presne cenu bez obhliadky domu. V prípade záujmu o detailnejšie poradenstvo alebo pomoc pri predaji nehnuteľnosti, neváhajte ma prosím kontaktovať.

V predchádzajúcich príspevkoch od mojich kolegov v RE/MAX Poradni bolo už spomínané, že je ťažké konkrétne odhadnúť cenu bez obhliadky. Preto by som sa Vám aj ja pokúsil na základe Vašich informácií určiť aspoň cenové rozpätie a samozrejme ak máte záujem, na základe osobnej obhliadky, by som Vám upresnil cenu špeciálne pre Vašu nehnuteľnosť.
Obec Bátorove Kosihy majú výhodnú polohu a to z dôvodu, že sa nachádzajú v oblasti medzi mestami: Komárno, Hurbanovo, Nové Zámky, Štúrovo a obec Patince, kde sa vzdialenosť pohybuje od 20 km – Patince a do 34 km - Nové Zámky. Preto by som Vašu nehnuteľnosť skôr ponúkal pre rekreačné účely. Ale vďaka dobrej vybavenosti obce je Vaša nehnuteľnosť vhodná aj na trvalé bývanie. Tu je už potrebné rátať so vzdialenosťou v prípade cesty do spomínaných miest.
Pozemok s rozlohou 1000m2 je úplne ideálny pre dnešný dopyt, nakoľko nadrozmerné pozemky sú pri predaji nehnuteľnosti, ktorú ponúkate skôr nevýhodou ako prínosom. Uvádzate, že dom je v dobrom stave. Z toho usudzujem, že je v pôvodnom, alebo bola len čiastočná rekonštrukcia, kde je možnosť prerobenia na 3 izbový rodinný dom. Plyn, voda, elektrina, 100 m2 zastavanej plochy. Neuvádzate žial aký je použitý materiál, strešnú krytinu, rok výstavby a iné dôležité informácie, ktoré by nám pomohli pre Vás určiť presnejšiu cenu. Na základe Vašich informácií, ktoré sú naozaj veľmi stručné, by som Vašu nehnuteľnosť ohraničil cenovým intervalom od 18.000 do 24.000 Eur.

Pri prenájme na podnikanie sa cena pohybuje okolo 67 eur /m2 na rok, pričom cena je bez energií. Presná cena sa samozrejme bez obhliadky dá len veľmi ťažko odhadnúť, nakoľko je závislá od viacerých faktorov. Pre budúcich nájomcov a presnú analýzu ceny je pre odborníka dôležitý napríklad stav priestorov, dostupnosť objektu, frekvencia pohybu ľudí a podobne. V prípade, že by sa jednalo o využitie nehnuteľnosti na bývanie, cena je asi o tretinu nižšia. Ak máte záujem o realitné poradenstvo, analýzu stanovenia predajnej ceny, ktorá je v dnešnej dobe kľúčová pre úspešný predaj nehnuteľnosti alebo pomoc s vyhľadaním klienta pre vašu nehnuteľnosť, prosím pokojne ma kontaktujte.

Keďže väčšinou pôsobím v žilinskom kraji, cenu za prenájom časti Vášho domu - 2-izbového bytu stanovím na základe zistení a ponúk podobných nehnuteľností v banskobystrickom regióne. Mnou navrhovaná cena za prenájom je 300-330,- Eur/ mesiac. Ak chcete rýchlo prenajať odporúčam znížiť ešte túto cenu o cca 10 % ( treba brať do úvahy dobu prenájmu). Cenu za spotrebu energií by som stanovil na začiatku preddavkovo vo výške 70-100,- Eur/ mesiac a po 3 - 6 mesiacoch vyhodnotil skutočnú spotrebu. Na úspore spotreby elektrickej energie by mala mať výrazný podiel aj vstavaná pec na tuhé palivo (vykurovanie, varenie).

Pokúsim sa Vám dať "návod" na stanovenie ceny za prenájom: Treba zvážiť, koho by mala osloviť ponuka a zhodnotiť plusy a mínusy ponúkanej nehnuteľnosti. Výhodou podľa popisu je skutočnosť, že časť domu prešla kompletnou rekonštrukciou, je možnosť využívať garáž a pozemok pri dome. Vzniká otázka, ako je využitá ostatná časť domu, v akom je stave, či je obývaná, či je potrebná ďalšia rekonštrukcia? Ako je zabezpečená príprava teplej vody, pitnej a odpadovej vody ? Kde a aké sú toalety ? Taktiež nie je jasné, či je byt zariadený. Do úvahy treba brať aj fakt, že treba dochádzať z obce do okresného mesta 8 km, v ktorej sa dom sa nachádza, aká je v nej občianska vybavenosť (škola, škôlka, lekár, obchody .... ). Dúfam, že Vám moja odpoveď pomôže stanoviť tú "správnu cenu".

Dobrý deň, určenie ceny pozemku bez obhliadky, je veľmi ťažké. V prípade, že sa jedná o klasický pozemok, ktorý nie je priveľmi úzky na stavbu moderných domov, sa cena pozemku môže pohybovať okolo 10 Eur / m2. Na cenu má vplyv aj umiestnenie v danej obci (hlavná cesta, slepá ulica a pod). V prípade záujmu Vám veľmi rád poradím a pomôžem s predajom Vášho pozemku.

Dobrý deň, bez dôkladnej obhliadky bytu, bytového domu a okolia je zodpovedné určenie ceny nemožné. Na stanovenie ceny vplýva viacero faktorov, ktoré sú rozhodujúce pri tomto veľmi dôležitom kroku. Podľa opisu daného bytu môžem cenu naozaj len zhruba odhadnúť. Myslím, že by sa mohla pohybovať niekde medzi 75 - 85 000,-€, ale je to len hrubý odhad a určite odporúčam cenu riadne určiť po dôkladnej obhliadke bytu. V žiadnom prípade neodporúčam orientovať sa podľa ponúkaných cien bytov na inzertných stránkach, pretože správne určenie ceny je pre každú nehnuteľnosť individuálne a pri začiatku predaja nehnuteľnosti veľmi dôležité, nakoľko priamo ovplyvňuje úspešnosť predaja nehnuteľnosti za čo najlepšiu cenu.

Lokalita Soblahov - Palmovská je vyhľadávaná. Je veľmi ťažko stanoviť konkrétnu cenu iba z opisu, nakoľko každá nehnuteľnosť je jedinečná a je potrebné ju vidieť. Podla veľmi hrubého odhadu by sa cena tohto domu mohla pohybovať od 155.000 do 180.000 Euro.

V danom mieste je rozhodujúci i faktor umiestnenia stavby (žiadanejšie sú zhruba v strede Palmovskej) a samozrejme architektonické riešenie. Čo sa týka vašej otázky, či je lepšie predať stavbu pred dokončením, alebo úplne dokončenú, tam by som postupoval podľa toho, či chcete ešte do danej nehnuteľnosti investovať. To samozrejme zdvihne konečnú cenu. Ja by som preferoval ponuku v takom stave ako momentálne je, nakoľko veľká časť klientov si rada nehnuteľnosť dokončí podľa svojích predstáv.

Byt, na ktorého Liste vlastníctva je záložné právo banky (hypotéka) je možné predať. Podľa môjho názoru, približná cena, za ktorú by sa mohla táto nehnuteľnosť predať je cca 40.000€ - 46.000€

V prípade, že sa rozhodnete pre predaj prostredníctvom našej kancelárie, odporúčam nasledovný postup. Na začiatku zrealizujeme obhliadku ehnuteľnosti, ktorá sa odfotí, zanalyzuje a následne vám odporučíme správne nastavenie predajnej ceny. Tá sa vždy samozrejme odvíja od lokality, stavu nehnuteľnosti, veľkosti bytu (m2) atď. Byt sa následne zverejní na našej web stránke www.remax-slovakia.sk a ďalších realitných portáloch. Po nájdení vhodného kupcu Vám ochotne poradíme pri všetkých administratívnych záležitostiach vrátane vybavenia hypotéky pre kupujúceho a komunikácioe s bankou.

Postup pri predaji nehnuteľnosti zaťaženej hypotékou je nasledovný. Ak kupujúci kupuje nehnuteľnosť v hotovosti, pôvodný majiteľ musí požiadať o predčasné splatenie úveru. Vtedy mu banka, ktorá poskytla úver predloží vyčíslenie zostatku úveru vrátane všetkých sankcií a poplatkov. Kupujúci uhradí časť kúpnej ceny banke podľa vyčíslenia zostatku a ostatnú časť vyplatí predávajúcemu.

Pokiaľ si chce kupujúci financovať kúpu bytu taktiež úverom, v tomto prípade sú 2 možnosti:

•buď prevezme úver poskytnutý predávajúcemu,
•alebo predávajúci požiada o predčastné splatenie úveru, kde banka okrem vyčísleného zostatku úveru určí podmienky, za ktorých povolí druhej banke, ktorá poskytuje úver kupujúcemu zápis ako druhého v poradí na
List vlastníctva a termín predloženia výmazu pôvodného veriteľa.

Dobrý deň. Byt sa svojou rozlohou blíži k veľkosti garsónky, je to malý byt takmer v pôvodnom stave. Lokalita je žiaľ tiež mínus pre výšku nájomného. Vo Vašom dotaze nie je spomenuté, či v bytovom dome sa nachádza výťah, ak nie potencionálny okruh nájomcov sa taktiež zníži. Nájomné vrátane energií sa v Novom Meste nad Váhom a v Trenčíne pohybuje pre 2-izbové byty od 280,- Eur do 340 Eur. Vzhľadom k tomu, že tento byt je plochou podstatne menší navrhujem mesačný nájom vrátane energií v rozmedzí 180 Eur – 200 Eur.

Dobrý deň. Pokúsim sa dať Vám odpoveď na otázky tak, ako ste ich formulovali. K otázke či sá dá predať podiel na pozemku bez súhlasu ostatných spoluvlastníkov. Predať sa dá rôznymi spôsobmi. Pri spoluvlastníctve je dôležité ponúknuť podiel najprv spoluvlastníkom pozemku za cenu, za ktorú chcete svoj podiel predať a následne, ak nebudú spoluvlastníci cenu akceptovať v primeranej lehote, ktorú im určíte v návrhu, môžete podiel predať inému záujemcovi. Predkupné právo neplatí pri prevode na osobu blízku (príbuzný v priamom rade, súrodenci, manžel podľa Obč.zákona). Druhý spôsob je tak ako uvádzate, darovať podiel inej osobe. K darovaniu sa spoluvlastníci nevyjadrujú. Čo sa týka toho či vôbec niekto kúpi podiel na pozemku. Áno, je to veľmi malá pravdepodobnosť predať takýto pozemok, pretože aj kupec bude mať pravdepodobne problémy dohodnúť sa s ďalšími spolupodielnikmi a do tohoto rizika dobrovoľne nikto nepôjde. Ďalším spôsobom ako predať Váš podiel je dohodnúť sa so spolupodielnikmi, o zrušení spoluvlastníctva a o vzájomnom vysporiadaní čo asi nebude Váš prípad. Všeobecne platí zásada, že nikoho nemožno nútiť, aby zostal v spoluvlastníckom vzťahu. V tom prípade platí že ak nedôjde medzi spoluvlastníkmi k dohode o zrušení a vysporiadaní spoluvlastníctva, zruší a vysporiada spoluvlastníctvo súd, a to vždy len na návrh niektorého spoluvlastníka. Podľa situácie, ktorú popisujete navrhujem posledný spôsob a to vysporiadanie spoluvlastníctva dohodou alebo súdom a následne riešiť predaj pozemku v celosti, kde môžete postupovať podľa seba (cena, spôsob predaja atď.) a aj predaj vysporiadaného pozemku je potom bezproblémový. Ak sa obrátite na našu kanceláriu RE/MAX Reality Brokers 2 v Ružomberku, náš maklér Vám bude samozrejme nápomocný a pomôže Vám či už radou alebo návrhom ďalšieho postupu pri úspešnom predaji Vašej nehnuteľnosti.

Podľa Vášho popisu nehnuteľnosti môžem cenu za prenájom iba odhadnúť. Cena za prenájom by bola presnejšie daná, ak by bola vykonaná obhliadka domu realitným maklérom. Podľa popisu ju možem odhadnúť na cca 600,-€/mesiac bez energií. Pripomínam však, že je to len hrubý odhad. Taktiež máte právo si určiť cenu podľa svojich predstáv, otázkou však zostáva, či sa daná nehnuteľnosť za týchto podmienok aj prenajme. Verím, že som Vás mojou odpoveďou aspoň čiastočne uspokojila a teším sa na ďalšiu spoluprácu s našou spoločnosťou. Keďže sa blížia vianočné sviatky, prajem Vám krásne Vianoce a šťastný vstup do Nového roka.

Ceny za prenájom nehnuteľností klesajú alebo stúpajú v závislosti od lokality a typu nehnuteľnosti. Trenčín je rozdelený na niekoľko zón podla atraktívnosti lokality, tak ako pri predaji alebo prenájme. Zóna na Juhu patrí medzi menej atraktívne, záleží však aj od ulice a druhu obytného domu, nakoľko v tejto lokalite je aj veľa pekných bytov. Určite si treba všimnút orientáciu bytu, samotný výhlad, hlučnosť. Pokiaľ ide o typ nehnuteľnosti, lepšie sa prenajímajú byty s dobrou dopravnou dostupnosťou, blízkou občianskou vybavenosťou. Byt by mal byť takisto v dobrom stave, vyžaduje sa aspoň čiastočná rekonštrukcia, najlepšie zariadené aspoň základným nábytkom a elektrospotrebičmi. Ceny 2-izbových bytov v lokalite Juh sa pohybujú od 248 Eur (7 500 Sk) do 298 Eur (9 000 Sk). Vo vašom prípade doporučujem cenu vášho bytu na 282 Eur (8 500 Sk) avšak v závislosti od atraktivity ulice a druhu obytného domu.