Rok 2023 sa zapísal ako veľmi premenlivý rok pre realitný trh. Prešli sme si za jeden rok rôznymi fázami trhového cyklu - trh sa ochladil, úrokové sadzby rástli, dopyt poklesol a spolu s ním aj ceny. Pred sebou máme rok 2024, ktorý nám prináša nové príležitosti a máme od neho veľké očakávania. V tomto článku na vás čaká niekoľko predpovedí o vývoji realitného trhu v aktuálnom roku priamo od realitného makléra. Čakajú nás zmeny, avšak dobrá správa je, že sa na ne môžeme pripraviť. Ak plánujete v roku 2024 predávať alebo kupovať nehnuteľnosť, zbystrite pozornosť.
V roku 2023 narástli úrokové sadzby na úrovne, na ktoré veľa ľudí už nebolo zvyknutých a na nejaký čas ochromili trh nehnuteľností. Hypotéky sa stali pre istú čas obyvateľstva nedosiahnuteľnými a veľa z týchto ľudí sa rozhodlo zvoliť cestu prenájmu. Nie je sa preto čo čudovať, že ceny prenájmov výrazne v roku 2023 narástli oproti roku 2022. Momentálne sa priemerné úroky na hypotékach hýbu na rozmedzí 4-5% ročne, čo je veľký skok oproti priemernému 1%, čo sa v posledných rokoch stalo štandardom.
Na Slovensku je momentálne najvyššia inflácia spomedzi všetkých krajín platiacich eurom – 6,6% medziročne. Úrokové sadzby preto určite tak skoro nezlezú na nedávne úrovne okolo jedného percenta, táto úroveň sa dá skôr považovať za anomáliu a predpokladom je, že sa úrokové sadzby budú v najbližších rokoch stabilizovať niekde na úrovni medzi 2-3%. Momentálne existuje predpoklad, že Európska centrálna banka už v druhej polovici roka 2024 pristúpi k prvému uvoľneniu úrokových sadzieb. Ďalšie kvartály sa bude očakávať podobný vývoj, ale to bude záležať aj od vývoja inflácie a iných makroekonomických ukazovateľov. Postupné uvoľňovanie úrokového opasku by malo prirodzene viesť k zvýšenej aktivite na realitnom trhu, predovšetkým na strane kupujúcich. Je však viac než možné, že aj predávajúcich na trhu pribudne.
V roku 2024 čaká refixácia hypotéky až 67 tisíc slovenských domácností. V posledných rokoch realitného boomu a nízkych úrokových sadzieb, predovšetkým od rokov 2020 až 2022, sa každý mesiac lámali bankové rekordy vo výške poskytnutých úverov. Najobľúbenejšími fixáciami úrokových sadzieb boli 3 a 5 ročné fixácie, čo znamená, že v roku 2024 nastane nárast mesačnej splátky pre väčšinu domácností priemerne o 30-60%. Zvýšené náklady na splátku úveru môžu spôsobiť, že ľudia prestanú byť schopní splácať svoje záväzky a budú nútení predať svoju nehnuteľnosť. V dôsledku toho je pravdepodobné zvýšenie ponuky nehnuteľností na realitných portáloch, čo môže viesť k ďalšiemu poklesu ponukových cien.
V posledných rokoch, v období „lacných peňazí“ sa rozšíril trend investičných nehnuteľností. Ľudia, ktorí si mohli hypotéku dovoliť, využili výhodné podmienky, ktoré banky ponúkali a kúpili si nehnuteľnosť za účelom získania zisku z prenajímania. Prichádzajúce refixácie postihnú aj investičné nehnuteľnosti a nárast mesačnej splátky hypotéky môže spôsobiť, že mesačný nájom už nepokryje náklady spojené s investičnou nehnuteľnosťou. S obavou pred ďalším poklesom cien nehnuteľností sa môže na trhu objaviť aj pomerne veľa investičných bytov, ktoré už nebudú na prenájom ale na predaj. Je však veľmi pravdepodobné, že slovenský trh bude schopný tieto zmeny absorbovať a pravdepodobne nás nečaká žiadny katastrofický scenár s masívnymi poklesmi cien nehnuteľnosti v desiatkach percent.
Nová vláda Slovenskej republiky schválila štátny príspevok na hypotéky, čo bežnému spotrebiteľovi ušetrí pár vrások na čele a pár eur v peňaženke. Štát sa zaviazal pomôcť domácnostiam so zvýšenými splátkami hypoték tak, že preplatí 75% rozdielu medzi starou a novou splátkou hypotéky, maximálne však 150€ mesačne. Ak vám teda bude končiť v roku 2024 fixácia, určite by sme odporúčali využiť túto dotáciu.
Už dnes sa stretávame na trhu nehnuteľností z druhej ruky s veľkou konkurenciou. Dĺžka predajnej doby nehnuteľnosti sa natiahla a s menšou obrátkovosťou na trhu očakávame aj väčšiu ponuku nehnuteľností v aktuálnom roku na realitných portáloch. Ak budete chcieť predať nehnuteľnosť v roku 2024 bude veľmi dôležitá správne nastavená cena, dobrý marketingový mix a odlíšenie sa od konkurencie. Realitná transakcia však vie byť pomerne stresujúcou a časovo náročnou záležitosťou. Ak nemáte skúsenosť s predajom nehnuteľnosti, alebo si nie ste istý v procesoch, obráťte sa na služby realitného profesionála.
Predaj nehnuteľnosti musí byť aktívnym procesom a kupujúci dnes ocenia bezproblémový a efektívny priebeh transakcie. Aby ste natrafili na ideálneho kupujúceho, zamerajte sa na prezentáciu vašej nehnuteľnosti v tom najlepšom svetle a poskytnite kupujúcemu poradenstvo v rámci právnych záležitostí a finančných možností. Ak uvažujete o kúpe nehnuteľnosti v roku 2024, máte naozaj široký výber a predpoklad je, že bude ešte väčší, samozrejme záleží v akej lokalite sa vami preferovaná nehnuteľnosť nachádza. Bonitný kupujúci je dnes vo veľkej výhode, ak máte hotovosť alebo predschválenú hypotéku, predávajúci bude pravdepodobne ochotný zľaviť z ceny bytu alebo ponúknuť iný benefit, aby ste jeho nehnuteľnosť kúpili.
Ak uvažujete o spolupráci s realitnou kanceláriou alebo ste už rozhodnutý v roku 2024 využiť služby realitného profesionála, dbajte na niekoľko faktorov pri výbere toho správneho.
- Sledujte recenzie maklérov. Spokojní klienti sú pre realitnú kanceláriu tou najlepšou vizitkou.
- Zistite si rozsah ponúkaných služieb. Dobrý maklér by mal byť odborník v mnohých smeroch – dobrý marketér, zručný obchodník, znalý v právnych záležitostiach a informovaný vo svete financií. Dnes je potrebné robiť aktívny predaj a nebyť len inzerent.
- Porovnajte si prezentácie ponúk. V tejto dobe širokej ponuky na trhu nehnuteľností je veľmi dôležité aký prvý dojem na kupujúcich urobí vaša nehnuteľnosť v online priestore – homestaging, profesionálne fotografie, 3D prehliadka a videoobhliadka. Kvalitný maklér vytiahne potenciál vašej nehnuteľnosti na maximum, získate väčší počet obhliadok a pravdepodobnejšie nájdete vášho ideálneho kupujúceho.
- Musíte si ľudsky sadnúť. Určite odporúčame vybrať si len jedného realitného profesionála, ktorému budete môcť dôverovať a prenechať celú agendu okolo transakcie len na neho. Zo skúseností našich klientov vieme povedať, že spolupráca s viacerými maklérmi naraz je neefektívnym riešením. Stretnite sa s pár maklérmi a vyberte si toho, kto vám najviac „sadne“.
2024 je rokom plným príležitostí, či už pre kupujúcich tak aj pre predávajúcich. Niektoré ukazovatele ukazujú v opätovné oživenie realitného trhu, naopak stále sú ľudia, ktorí očakávajú kontinuálny pokles cien nehnuteľnosti. Najpravdepodobnejší scenár je niekde v strede. Z realitnej praxe však vieme povedať, že za prvé týždne nového roka cítime zvýšenú aktivitu na realitnom trhu, ľudia chodia na obhliadky a nehnuteľnosti s dobre nastavenou cenou a atraktívnou prezentáciou si nájdu svojho nového vlastníka úspešne a v akceptovateľnom časovom horizonte.
Nikto z nás nemá kryštálovú guľu a nevie s určitosťou predpovedať akým smerom sa bude realitný trh počas roka vyvíjať. Uvidíme čo si pre nás nachystá centrálna banka a svoju stratégiu je potrebné prispôsobovať situácii. Či už sa radíte k sentimentu jedného alebo druhého tábora, s určitosťou vieme potvrdiť, že bývanie je jednou zo základných ľudských potrieb a dopyt po bývaní bude vždy, či už na trhu predajov alebo prenájmov. Aj na realitnom trhu existuje volatilita a sú obdobia kedy ceny nehnuteľností rastú resp. klesajú. V dlhodobom horizonte sa však ceny nehnuteľnosti hýbu smerom nahor a priemerný ročný nárast cien nehnuteľnosti sa hýbe od 4-7%, ak teda uvažujete kúpiť nehnuteľnosť a dlhodobo ju vlastniť, krátkodobé výkyvy Vás nemusia vôbec zaujímať.
Realitný trh prešiel za uplynulé obdobie veľkou premenou, kupujúci sú dnes na koni a predávajúci si musia uvedomiť, že pre úspešný predaj je kľúčových veľa faktorov - cena, marketing, prezentácia alebo právna bezpečnosť okrem iného. Neváhajte preto osloviť realitného profesionála, ktorému môžete dôverovať. Pomôže vám orientovať sa na realitnom trhu a môže vám ušetriť veľa starostí aj peňazí.
Úspešne sa mi vďaka proklientskému prístupu darí zabezpečovať bezpečné procesy pre mojich klientov a snažím sa robiť dobré meno profesii realitného makléra.
